（原标题：中海地产低利润之谜： 低成本与强劲策画分段）在房地产行业，中国海外发展有限公司（00688.HK，以下全称中海地产）的利润王头衔一时间或无法易主。2016年中期报表表明，今年上半年，中海地产构建归属于上市公司股东净利润同比快速增长20.6%，超过196.9亿港元，稳坐行业龙头宝座。

乘以物业重估公允值带给的净利，仍是行业大哥万科53.51亿元的两倍多，堪称同属千亿军团的中国恒大20.17亿元的6倍多。与此同时，中海地产25.28%的营业清净利率较2015年同期扰减。这是自2010年以来，倒数第7年中期清净利率维持25%以上的高水平。

销售规模仅有万科的一半、恒大的六成左右，但利润却远超强万科、恒大。是什么成就了中海地产的利润王之名？答案隐蔽在公司的财务报表中。从明确的财务指标来看，较低三费、较低融资成本、中高端项目低周转，再行再加并购吞并资产带给的收益，是中海卫冕利润王的致胜法宝。

低费低息下的高利21世纪经济报导记者统计资料2010年至2016年中海地产财务数据表明，7年间尽管净利润同比增长速度经历了从高速到中高速的变化（其中2012年受到行业整体萧条的影响，净利润增长速度为近年低谷），但仍维持了每年净利润在18%以上的中高速。在房地产行业清净利率广泛转入个位时代之时，中海仍维持了一贯的高水平。中投证券分析师李少明统计资料，2011年至今（除2010年外）房地产行业整体的净利率都处在上行趋势中，每年的降幅约为一个百分点，今年堪称超过了10%的最低值。

从全年来看，这个数字仍将保持在个位数水准。对比中海地产，其除了净利润在行业居首外，清净利率水准堪称逆势下降，2014年至2016年上半年期间的净利率分别为25.03%、25.16%和25.19%。毛利率方面，尽管中海地产毛利率同比上升了4个百分点至28.2%，是公司近年来毛利率的低谷，但仍低于行业平均值水准。中海地产管理层回应，2016年上半年多项重复使用成本结转是毛利率下降的主要原因，但预期已相似底部，2016年全年总体毛利润仍将相似30%。

一般来说，行业分析人士指出中海地产之所以能沦为利润王得益于成本掌控，主要是因为中海是做到建筑起家，在建安成本方面控制能力强劲，管理缜密，三费等费用掌控贤。根据记者统计资料，中海的三费占到较为较低，销售、行政以及利息费用占到总收入的比值呈圆形上升趋势，从2010年中期5.10%的水平大大上升，今年堪称超过了2.88%的最低值。

相比之下，行业龙头万科的三费占比也在今年超过低值，但大约7.43%的占比与中海比起仍高达不少。而在李少明的统计资料中，今年上半年房地产行业三费占比平均水平大约在9.1%，也某种程度是近年来的低于水准。

对于超大型房企来说，费用率差距几个点，就是几十亿，这省下来的就是利润。一大型房企投资财务部人士说道。

此外，中海展现出出有了强劲融资能力，可以以较低成本融资。半年报表明，今年8月，中海发售了60亿元的公司债，其利率上升到了3.10%，目前中海的加权平均借贷成本约在3.97%。

尽管保利在近期发售了创纪录的低利率公司债，可有效地移位低成本债务100亿元，利率大约2.95%，但当前保利的债务成本为5.02%，虽在行业中维持较低债务成本的前茅，但与中海比起仍有一定距离。而销售规模直追万科的恒大，融资利率更高，2016年上半年恒大银行借款利息为8.46%，发售企业票据和企业债成本在8%-15%之间。收购统合与低周转知情人士对记者回应，成本掌控只是中海低利润之谜答案的一部分，另一部分最少还不应还包括两方面：一是中海具有极强的行业统合能力；二是中海具有极高的策画能力，优质项目盈利能力强大。数据表明，2010年至今，中海地产已展开了对中国海外宏洋、母公司中国建筑股份和中信地产的三场统合收购，交易对价近700亿元，总资产价值多达2000亿元，必要取得了多达3700万平方米的土地储备。

目前，中海收购中信地产住宅业务已棋将近终局。在这三次收购中，中海所缴纳的现金仅有数十亿，大都在股权及资产兑付。

也就是说，中海通过三次收购沦为中国房地产行业的收购王，也同时成就了其利润王的地位。就地产项目研发能力来看，以2015年底于深圳月发售的豪宅项目中海天钻为事例，该项目来自于鹿丹村城市更新项目，也是深圳首个顺利拆毁改建的商品住宅小区。中海虽然拿地表面上只花上了8.88亿元，但因为要配建回迁房，说明了成本超过20多亿元。

深圳市住建局透露的规划方案表明，修复后的鹿丹村共计住宅楼11栋，其中回迁房有9栋，可出售商品住宅2栋，总户数1535户，总投资额近25亿元。如此高难度的项目要想要盈利，对开发商的拒绝极高。与其他房企中高端项目耗时宽有所不同，中海在矮小上项目上展现出出有了低周转，这提升了资金成本，带给更加多利润。

天钻项目从2015年获得项目至入市也不过一年时间。资料表明，中海天铁环项目总的可售套数仅约240套，有120平3房及180平4房两种房型，可售总面积大约为3.99万平方米。按照目前罗湖区豪宅项目以致于10万元的单价，该项目可售货值最少在40亿元。21世纪经济报导记者忘记取得的近期信息表明，在将近一年时间内，这个单价大约10万的豪宅项目只只剩50套之前没买的高层景观单位。

中海的团队在业内是最弱的，哪怕万科、碧桂园从中海挤到了那么多人，但能把豪宅玩游戏到如此低周转的，还是中海。深圳一房企高层对记者回应。实质上，中高端项目仍然以来都是中海的强项。

深圳中海九号公馆从2012年11月28日拿地到2013年11月3日第一期散户，周期将近一年的时间；在深圳全市，中海手上的中高端项目周期皆掌控在两年以内，其他企业则在五年左右。这样的高周转使得中海的回款能力展现出引人注目。

今年上半年，中海享有1179.7亿港元现金，利率覆盖率堪称从去年同期的9.9倍提高至12.3倍，流动比率也从在2.00左右波动更进一步提高至了3.02，展现出出有了中海的高流动性和务实的财务。这在房地产这个低负债的行业来说十分少见，今年上半年万科的速动比率为1.25，碧桂园为1.35。按照中海的计划，十三五规划内合约销售约4000亿港元，如果按照2016年2100亿港元的合约销售算数，未来四年维持17.5%的年均增长速度就能实现目标，对于中海而言可玩性并不大。易居有限公司有限公司继续执行总裁丁祖昱指出，中海地产在规模快速增长上必须更为星舰。

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